物业公司由谁来管？！~~答复钟祥众多业主关心和困惑的问题

2016-06-15   发表于 情系钟祥   阅读 1.1万   回复 17
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normanlan

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物业公司由谁来管？？！！（转文）

随着城市社区的形成，社区逐渐地成立了物业公司。物业公司是直接服务于百姓人家的，一方面是交费，一方面是服务。实行市场化运作后难免要出现一些纠纷，怎样才能解决好这两方面的矛盾呢？据我了解，各地的情况也基本相同，经过这几年的工作实践，我个人认为最大的问题还是在体制机制上，物业公司谁来管很明确，政府向人民负责，就我市现有的情况而言，政府是把物业工作授权给各区，各区授权给各办事处，办事处和社区共同向人民负责。
但是，由于历史的原因，物业公司形成的时间有长有短、基础条件不同，有的还形成了家族公司等，加之承包合同也不明确，市场物价、人员雇用等问题，造成了一些物业公司不能履行合同，服务不到位，人民不满意的恶性循环局面。怎样才能转变这种现状呢，得有人来管，谁来管呢。


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normanlan 作者

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国务院关于修改《物业管理条例》的决定　　 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 　　一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 　　但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 　　删除第十条第二款。 　　二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： 　　“（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　“（二）制定和修改管理规约； 　　“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　“（四）选聘和解聘物业服务企业； 　　“（五）筹集和使用专项维修资金； 　　“（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 　　三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 　　“业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　　“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 　　四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 　　此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。 　　本决定自2007年10月1日起施行。 　　《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。
2016-06-15

normanlan 作者

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物业管理条例 　　（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订） 第一章　总则 　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
2016-06-15

normanlan 作者

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第四章物业管理服务 　　第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 　　第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 　　第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 　　第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　　第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 　　第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 　　第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 　　第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 　　第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 　　第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 　　第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 　　第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 　　第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 　　第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 　　第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。 　　第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。　 　　 第五章 物业的使用与维护 　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 　　第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 　　第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 　　第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 　　第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 　　第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。　 　　 第六章 法律责任 　　第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 　　第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 　　第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 　　第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 　　第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 　　第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 　　第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： 　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 　　第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 　　第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 　　第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。　 　　 第七章 附则 　　第七十条本条例自2003年9月1日起施行。(完)
2016-06-15

normanlan 作者

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《物业管理条列》和《新修订的物业管理条列》内容很明确，我认为关键是谁来执行。首先，要解决好历史上的物业归属问题，不管是谁建的，当时是怎么承包的，一切归属于人民所有，公共设施、财物、房屋统属辖区居民所有，由办事处、社区牵头，业主委员会决定，实行物业公司与办事处、社区季度结算，季度公示，季度聘任。家家打“V”的方式，( 物业公司私营，无权出租、使用、购买公共财产，服务到人民满意。物业公司必须向社区负责，向人民负责。）社区是最低层党和政府的办事机构，办事处负责与物业公司签责任状，监督抵押金。社区和业主委员会有权“一票否决”。只有这样办事处、社区才能向人民有一个交代。 举几个小例子，楼道堆放物品和卫生问题，谁来管。（严重点说谁来处罚）应该是办事处和社区的工作人员来管，来处罚。物业公司的好与不好谁来管，也应该是办事处和社区的人员来管。由办事处、社区牵头，物业委员会的人员、辖区的居民共同参与管理。进行月、季度评比。评出：“卫生家庭”、“五好家庭”、“卫生差家庭”等，对物业公司实行社区、物业委员会代表辖区居民“一票否决制”。这里我要强调的凡是承包者（公司）必须向办事处、社区提前支付一定的承包费用，这样有利于对人民的收费和诚信，避免物业公司“收了钱就走人"的不合理现象，避免对人民不负责任的承包合同。
2016-06-15

normanlan 作者

粉丝 130

看了好几个论坛帖子，感觉钟祥许多小区的业主们很关心这个话题的，同时在生活中也挺困惑的，在和物业公司的交往中有诸多的不顺畅，所以找到了这个实用的资料和大家伙分享下。 如果越来越多的业主们都知法懂法的了，自身的素质得到了提高，钟祥的物业管理环境会得到极大改善的。
2016-06-15

爽快快

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物业公司由小区业主委员会管
2016-06-15

今夜星光

粉丝 0

你们小区的电费是多少钱一度啊 在物业购买电的时候
2016-06-16

今夜星光

粉丝 0

感觉每个物业收取的电费价格不一样啊
2016-06-16

有时候想你

粉丝 1

很赞同
2016-06-16

一个老头

粉丝 1

本来就有单位管，资质由房管局管，收费由物价局管。但部门不能管全部，真正监督物业公司行为的是小区业主委员会。
2016-06-16

今夜星光

粉丝 0

你所在的物业收电费价格是多少？
2016-06-16

明显陵人氏

粉丝 0

电价不是电力公司定滴么？难道物业还能定电价！长这么大，第一回听说！
2016-06-16

normanlan 作者

粉丝 130

看来加强钟祥市内的物业服务与监督管理势在必行的了，市政府和政府职能部门当重视起来的，县市主管物业的主体单位如房管局等该把钟祥的各个小区和楼盘的物业公司从业人员，业主代表成员组织起来，加强培训学习的（好似消防主管单位组织的各企事业单位消防负责人学习培训活动），看论坛一些帖子就会发现钟祥的业主们，物业公司管理人员及物业保安，卫生人员知法懂法及守法的人真是不太多的了。 ~~~ 国务院颁布的《物业管理条例》
2016-06-16

normanlan 作者

粉丝 130

依照国务院颁布及修订后的《物业管理条例》来看的话，实际上物业服务与管理公司，小区业主（及业委会），政府职能部门监管单位（如房管局等）都是有着各自权利与义务的彼此独立的行为主体，相互监督，也各自被监督的了。合在一起就该是个有机的整体，不过整合这个整体需要政府职能部门，小区业主们及物业公司都积极地行动起来。 想要住的舒心，过得开心，经营管理地顺畅，监管的得力，哪一方都不可以偷懒的。窃以为如果钟祥小区及楼盘的物业服务与管理及监督工作能上一个大的台阶的话，钟祥的城市魅力和层次也自然地提升很多的了。这对于一个现代化的文明与法治城市来说该是必不可少的内容。
2016-06-16

今夜星光

粉丝 0

你所在小区的电费是多少一度？怎么感觉不一样啊 每个小区
2016-06-16

明显陵人氏

粉丝 0

我是大农村滴，跟电力公司规定的全市居民用电价格一样！:lo~小区凡是电价跟电力公司规定滴不一样滴，一概属于乱收费，可以举报啊，不信没得人管，还稀奇哒！
2016-06-16

3081073637

粉丝 2

在我大钟祥哪些不管用:'(
2016-06-16
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