晨怡

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  明天起,武汉将执行新普通住宅认定标准,被认定的豪宅将大幅减少。
  昨日,武汉房管局发布最新普通住宅认定标准:小区容积率1.0以上,且单套建筑面积在144平方米(含)以下。上述两个条件有任一不符合,则为非普通住宅。
  相比老标准,新标准认定门槛大幅度降低。武汉房管局根据2014年成交的新房测算,按新标准,九成以上住宅都是普通住宅,“被豪宅”现象将消失。褪去“豪宅”马甲,更多房产的交易成本将明显降低。
  房价不再是认定因素
  新标准有三大变化:一、房价不再是认定因素;二、调整了小区容积率和住房面积;三、不再区分中心城区和新城区。
  此前,武汉7个中心城区普通住宅必须同时满足以下条件:住宅小区容积率1.5以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下;总价不超过140万元(含)。新城区的认定标准是,容积率1.0以上;单套建筑面积140平方米(含)以下;总价不超过90万元(含)。
  武汉房管局市场处负责人表示,武汉每3年会调整一次普通住宅认定标准,调整的核心原因就是房价,但房价总在变,调整则相对滞后,往往导致许多房产“被豪宅”。新标准剔除房价因素后,规避了价格波动影响。目前,武汉容积率低于1.0的小区比较少见。未来,只有别墅、低密度小区,才够得上非普通住宅。
  据市房管局测算,去年武汉成交的近18万套新建住宅中,按照老标准,普通住宅占85%即153000套,非普通住宅有27000套。若按新标准测算,则普通住宅约占 92%即165600套,非普通住宅为14400套。46%的豪宅变成普通住宅。
   房产“降级”契税可省不少
  普通与非普通住宅在买卖和交易时,执行不同税率,新标准执行后,从“豪宅”降级的房产,交易成本大降。
  汪先生近日在武昌岳家嘴购买了首套住房,140平方米,总价180万。按此前认定标准,属非普通住宅,买房契税按总价3%缴即5.4万,而变身普通住宅后,契税比例为1.5%即2.7万元。如果2年后他以200万出售房产,作为非普通住宅,需按总价5.1%缴纳契税、营业税和个税约10.2万元,而作为普通住宅,税费比例为2.5%即5万元。这一买一卖,汪先生能节省税费50%,节约了7万多元。
  目前,武昌、汉口中心区域房价已突破1.3万元/平方米,面积达不到144平方米总价超过140万的住房很常见。这些房源以后按普通住宅交易,交易成本均将大幅降低。
  新标准是以下周一开始网签交易为结点,如果已经网签,仍按原有政策办理。另外,受是否首套房等因素影响,交易税费节省幅度有所区别。
   可吸引更多人改善性购房
  今年上半年,武汉新房成交8万多套,同比增长20%以上。如今,武汉楼市突出特征是改善性楼盘成交旺盛。而此次普通住宅认定标准调整,可能进一步利好核心城区单价高、总价高但面积适中的楼盘。进一步压低改善性楼盘交易成本,会吸引更多改善性购房者入市。
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